¿Rentar o comprar casa? Lo que su familia debe saber antes de decidir

¿Cuántos años lleva pagando renta y todavía siente que esa casa nunca será suya? Para muchas familias hispanas en Estados Unidos, la renta es el gasto más grande del mes. Se paga puntualmente, año tras año, y aun así el contrato se renueva, el dueño decide el aumento y, al final, no queda nada a nombre de la familia.

Rentar no es un error: a veces es la decisión correcta. Pero conviene hacer las cuentas con calma y entender qué cambia cuando uno compra. En esta guía le explicamos cuánto cuesta rentar con el tiempo, qué es el equity (el valor que se acumula en una casa propia), qué debe revisar antes de comprar y qué alternativa existe cuando una hipoteca tradicional le ha resultado difícil.

Lo que la renta le cuesta con los años

La renta se siente como un pago más, pero sumada en varios años es una cantidad grande. Haga este ejercicio con sus propios números:

Ejemplo ilustrativo sin aumentos de renta; en la práctica la renta suele cambiar al renovar el contrato.

Ese dinero paga un techo, y eso tiene valor. La diferencia es que, al rentar, ninguna parte de ese pago se convierte en patrimonio para su familia. Además, usted no controla si el dueño sube la renta, vende la propiedad o decide no renovar.

Lo que sí tiene a favor rentar

Para ser justos, rentar también tiene ventajas reales:

• Flexibilidad: si su trabajo puede cambiar de ciudad, mudarse es más sencillo.
• Menos gastos inesperados: las reparaciones mayores normalmente le tocan al dueño.
• Menos dinero al inicio: no necesita pago inicial ni costos de cierre.

Si piensa mudarse pronto o sus ingresos todavía no son estables, rentar un tiempo más puede ser lo prudente. La pregunta no es "¿rentar es malo?", sino "¿qué le conviene a mi familia en esta etapa?".

Qué es el equity y por qué importa

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) define el equity como el valor actual de su propiedad menos lo que todavía debe de la hipoteca. En palabras sencillas: es la parte de la casa que ya es realmente suya.

El equity puede crecer de dos maneras:

1. Con cada pago: una parte de su pago mensual reduce lo que debe del préstamo.
2. Si la propiedad sube de valor: aunque esto no está garantizado; los precios de las casas también pueden bajar.

Por eso muchas familias ven la compra de una casa como una forma de construir patrimonio a largo plazo: algo que con el tiempo puede quedar para sus hijos. Pero ese beneficio solo llega si el pago es sostenible durante años.

Comprar también tiene costos que debe conocer

Ser dueño no es solo pagar la hipoteca. Antes de comparar, sume todo:

• Impuestos a la propiedad y seguro de la casa. Muchos prestamistas los cobran junto con el pago mensual a través de una cuenta de depósito en garantía (escrow).
• Costos de cierre. Son los cargos para obtener el préstamo y completar la compra. La ley exige que el prestamista le entregue la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) al menos tres días hábiles antes de firmar, para que revise los términos y costos finales.
• Mantenimiento y reparaciones. El calentador, el techo o el aire acondicionado ahora son responsabilidad suya. Es sabio apartar un fondo para eso.
• Cuotas de asociación (HOA), si la vivienda está en una comunidad que las cobra.

Si el total mensual de ser dueño se parece a lo que hoy paga de renta y usted puede sostenerlo con tranquilidad, la compra empieza a tener sentido. Si lo aprieta cada mes, quizá necesite más preparación.

Qué evaluar antes de comprar

La CFPB recomienda no apresurarse y prepararse antes de buscar casa y préstamo. Estos son los puntos que conviene revisar en familia:

1. Su presupuesto y su capacidad de pago

No se guíe por el precio máximo que alguien le diga que "le alcanza". Parta de cuánto puede pagar al mes sin dejar de cubrir comida, transporte, escuela, ahorro y los envíos a su familia, si los hace. Anote todos sus gastos durante uno o dos meses para ver la cifra real.

2. El pago inicial (down payment)

Mucha gente cree que necesita el 20 % del precio de la casa. No siempre es así: hay opciones con pagos iniciales menores. Le explicamos más en cómo comprar casa sin el 20 % de enganche.

3. Su crédito

Revise sus reportes de crédito con tiempo para corregir errores. Puede pedirlos gratis en AnnualCreditReport.com, como explica la CFPB. Si su puntaje es bajo o todavía no tiene historial, lea comprar casa con crédito bajo.

4. Sus documentos

Los prestamistas revisan ingresos, historial de vivienda y ahorros. Tenga a mano talones de pago o declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios y comprobantes de renta pagada. Si usted trabaja por su cuenta o recibe formularios 1099, vea comprar casa trabajando por cuenta propia. Si declara impuestos con ITIN, lea comprar casa con ITIN.

5. Orientación independiente

La CFPB tiene una herramienta para encontrar un consejero de vivienda aprobado por HUD cerca de usted, que suele ofrecer asesoría a bajo costo o sin costo. También puede descargar la guía en español de la CFPB para comprar una casa.

Cuando una hipoteca tradicional le ha resultado difícil

Muchas familias trabajadoras pagan su renta a tiempo durante años y, aun así, escuchan un "no" del banco: porque trabajan por cuenta propia, porque su crédito es limitado o porque declaran impuestos con ITIN. Para ellas existe Casa y Seguro de FFA Financial Group, un programa pensado como alternativa cuando la hipoteca tradicional ha sido difícil.

Sujeto a calificación y a los requisitos del programa, Casa y Seguro:

• Le permite elegir una casa según su capacidad de pago, con el apoyo de su agente de bienes raíces, y conservar los derechos sobre el equity que se vaya acumulando.
• Contempla un pago inicial mínimo que puede comenzar desde el 3.5 % del valor de la propiedad.
• Contempla en su elegibilidad a ciertos compradores con ITIN.
• Incluye pautas para ingresos de trabajo por cuenta propia y contratistas 1099 y, según el caso, documentación mediante estados de cuenta bancarios.
• Pide un puntaje de crédito mínimo de 580; ciertos casos por debajo de 580 o sin puntaje de crédito pueden evaluarse por excepción. Además del crédito, se revisan ingresos, historial de vivienda, reservas y documentación.

Nada de esto significa aprobación automática. Significa que vale la pena revisar su caso con alguien antes de dar por hecho que comprar no es para usted.

Preguntas frecuentes

¿Es mejor rentar o comprar casa en Estados Unidos?

Depende de su situación. Comprar suele tener más sentido si piensa quedarse varios años en la misma zona, sus ingresos son estables y el costo total de ser dueño cabe en su presupuesto. Rentar puede convenir si espera mudarse pronto o todavía necesita ahorrar o mejorar su crédito.

¿Qué pasa con el dinero que pago de renta?

Paga su vivienda de ese mes, pero no se convierte en patrimonio. En una casa propia, parte de cada pago reduce la deuda y aumenta su equity.

¿Necesito el 20 % de pago inicial?

No necesariamente. Existen opciones con pagos iniciales menores. En Casa y Seguro, sujeto a calificación y a los requisitos del programa, el pago inicial mínimo puede comenzar desde el 3.5 % del valor de la propiedad.

¿Puedo comprar si trabajo por mi cuenta o tengo ITIN?

Puede ser posible. Casa y Seguro contempla ciertos compradores con ITIN y tiene pautas para ingresos por cuenta propia y 1099, sujeto a calificación y a los requisitos del programa. Cada caso se revisa de forma individual.

¿Por dónde empiezo?

Haga su presupuesto, revise su crédito, reúna sus documentos y hable con un asesor que conozca su situación antes de buscar casa.

Casa y Seguro está sujeto a calificación y a los requisitos del programa. Este artículo es informativo y no constituye una oferta ni una aprobación de crédito. Un asesor de FFA le explicará las condiciones aplicables a su caso.