¿Trabaja por su cuenta? Cómo comprar casa con ingresos 1099 o de negocio propio
Guía para trabajadores por cuenta propia y contratistas 1099: cómo se verifican sus ingresos, qué documentos preparar y qué contempla Casa y Seguro.
¿Trabaja por su cuenta? Cómo comprar casa con ingresos 1099 o de negocio propio
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¿Trabaja por su cuenta y piensa que eso le impide avanzar hacia la compra de una casa? Es una duda muy común entre familias hispanas en Estados Unidos. Muchos tenemos un negocio de jardinería, limpieza, construcción, transporte o costura; otros cobran como contratistas y reciben un formulario 1099 al final del año. Se trabaja mucho, entra dinero todos los meses, pero al momento de pedir una hipoteca el proceso parece hecho para quien recibe un cheque de nómina con talón de pago.
Trabajar por cuenta propia no significa que la puerta esté cerrada. Sí significa que conviene entender cómo miran sus ingresos los prestamistas y prepararse con tiempo. En esta guía le explicamos, con fuentes oficiales, por qué el camino tradicional suele ser más difícil, qué documentos se usan para demostrar ingresos y cómo organizarse desde hoy.
Por qué una hipoteca tradicional es más difícil si trabaja por su cuenta
El prestamista tiene que verificar sus ingresos
En Estados Unidos, la regla de capacidad de pago (ability-to-repay) obliga a la mayoría de los prestamistas a determinar de buena fe que usted puede pagar el préstamo. Según la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB), los prestamistas generalmente deben averiguar, considerar y documentar sus ingresos, activos, empleo, historial de crédito y gastos mensuales.
Cuando usted es empleado, esa verificación es sencilla: talones de pago, formulario W-2 y una llamada al empleador. Cuando usted es su propio jefe, no hay un empleador que confirme nada. El prestamista tiene que reconstruir sus ingresos a partir de documentos, y eso toma más trabajo y más papeles.
Las declaraciones de impuestos muestran su ingreso neto, no lo que entra
Aquí está el punto que más sorprende a muchas personas. La Guía de Ventas de Fannie Mae, que muchos prestamistas siguen para préstamos convencionales, pide un análisis escrito del ingreso de la persona que trabaja por cuenta propia, normalmente basado en sus declaraciones de impuestos federales, para estimar el ingreso estable y continuo con el que contará.
En la práctica, eso quiere decir que se mira lo que queda después de gastos. Si en su Anexo C (Schedule C) usted dedujo gasolina, herramientas, teléfono, uniformes y la depreciación de su camioneta, su ganancia neta puede verse mucho más baja que el dinero que realmente entró a su cuenta. Las deducciones legítimas le ayudan a pagar menos impuestos, pero también pueden reducir el ingreso que un prestamista tradicional toma en cuenta.
Se pide historial y estabilidad
Fannie Mae indica que normalmente se busca un historial de dos años de ingresos para demostrar que es probable que continúen, y evalúa la estabilidad del ingreso y la capacidad del negocio de seguir generándolo. Hay excepciones descritas en la misma guía, pero si usted empezó su negocio hace poco, o si sus ingresos subieron y bajaron mucho de un año a otro, el análisis puede complicarse.
Cómo se pueden documentar los ingresos por cuenta propia
No todos los programas piden exactamente lo mismo, pero estos son los documentos que aparecen con más frecuencia:
| Documento | Qué demuestra |
|---|---|
| Declaraciones de impuestos personales (Formulario 1040 con sus anexos) | El ingreso neto que usted reportó al IRS |
| Declaraciones de impuestos del negocio (si tiene corporación o sociedad) | Los resultados del negocio en sí |
| Formularios 1099 (por ejemplo, 1099-NEC) | Pagos que recibió como contratista independiente |
| Estado de ganancias y pérdidas (profit and loss) del año en curso | Cómo va el negocio este año |
| Estados de cuenta bancarios | Depósitos y movimiento de dinero; en algunos programas se usan para documentar ingresos |
| Transcripciones de impuestos del IRS | Confirmación oficial de lo que usted declaró |
Sobre este último punto: el IRS permite obtener sus transcripciones de impuestos en línea o por correo, y la guía de Fannie Mae menciona las transcripciones emitidas por el IRS como alternativa a las copias de las declaraciones firmadas. Tenerlas a mano le ahorra tiempo.
¿Y los estados de cuenta bancarios?
Algunos programas, fuera de los criterios más tradicionales, contemplan documentar el ingreso con estados de cuenta bancarios en lugar de depender solo de las declaraciones de impuestos. Esto puede ser útil para quien tiene depósitos constantes, pero cada programa define sus propios requisitos, así que no suponga que un estado de cuenta sustituye automáticamente a sus impuestos. Pregunte siempre qué se pide en su caso.
Cómo prepararse desde hoy
Aunque todavía no esté listo para comprar, estos pasos le ayudan a presentar un expediente más claro:
- Separe las cuentas del negocio y las personales. El propio IRS, en su Publicación 583, recomienda abrir una cuenta de cheques para el negocio, mantenerla separada de su cuenta personal y usarla solo para fines del negocio. Así es más fácil ver cuánto gana su negocio.
- Deposite sus ingresos de forma constante. Cuando cobra en efectivo y no lo deposita, ese dinero es difícil de documentar. Depositar con regularidad y anotar de dónde viene cada depósito deja un rastro claro.
- Presente sus impuestos, y a tiempo. Según el Centro Tributario para Trabajadores por Cuenta Propia del IRS, usted debe presentar una declaración si sus ganancias netas por cuenta propia son de $400 o más. Tener sus declaraciones al día es la base de casi cualquier solicitud.
- Guarde sus comprobantes. Facturas, recibos, comprobantes de depósito y formularios 1099. Las pautas del IRS sobre mantenimiento de registros le orientan sobre qué guardar.
- Hable con su preparador de impuestos antes de declarar. No se trata de dejar de tomar deducciones legítimas, sino de entender cómo se verá su ingreso neto si piensa solicitar una hipoteca pronto.
- Revise su crédito y sus ahorros. Además del ingreso, se revisan el crédito, el historial de vivienda, las reservas y la documentación. Si su crédito necesita atención, lea nuestra guía sobre comprar casa con crédito bajo.
Si quiere orientación gratuita o de bajo costo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) tiene un buscador de consejeros de vivienda aprobados.
Casa y Seguro: una alternativa pensada para quien trabaja por su cuenta
Casa y Seguro de FFA Financial Group es una alternativa para personas a quienes una hipoteca tradicional se les ha hecho difícil. Sujeto a calificación y a los requisitos del programa, le permite elegir una casa de acuerdo con su capacidad de pago, con el apoyo de su agente de bienes raíces, y conservar los derechos sobre el valor acumulado (equity) que se va formando.
Para quien trabaja por su cuenta, lo más relevante es esto: sujeto a calificación y a los requisitos del programa, las pautas de Casa y Seguro contemplan ingresos por cuenta propia, contratistas 1099 y, según el caso, documentación mediante estados de cuenta bancarios.
Otros puntos del programa, también sujetos a calificación y a los requisitos del programa:
- El pago inicial mínimo puede comenzar desde el 3.5% del valor de la propiedad. Más detalles en comprar casa sin el 20% de enganche.
- La elegibilidad contempla a ciertos compradores con ITIN. Vea comprar casa con ITIN.
- El puntaje de crédito mínimo para calificar es 580; ciertos casos por debajo de 580 o sin puntaje de crédito pueden evaluarse por excepción.
- Además del crédito, se revisan ingresos, historial de vivienda, reservas y documentación.
Si todavía está decidiendo si le conviene más seguir rentando, le puede servir nuestra comparación de rentar o comprar casa.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa si cobro con formulario 1099?
Es posible, aunque el proceso suele pedir más documentación que para un empleado con W-2. Sujeto a calificación y a los requisitos del programa, las pautas de Casa y Seguro contemplan a contratistas 1099.
¿Cuántos años necesito trabajando por mi cuenta?
Depende del programa. En los préstamos convencionales que siguen la guía de Fannie Mae, normalmente se busca un historial de dos años, con algunas excepciones. Un asesor le puede decir qué aplica a su caso.
¿Por qué mis deducciones de impuestos afectan mi hipoteca?
Porque muchos prestamistas calculan su ingreso a partir de la ganancia neta que usted declaró, es decir, después de restar gastos. Más deducciones significan menos impuestos, pero también un ingreso declarado más bajo.
¿Qué es un préstamo con estados de cuenta bancarios?
Es un tipo de programa que usa sus depósitos bancarios para documentar ingresos, en lugar de depender solo de las declaraciones de impuestos. Casa y Seguro, sujeto a calificación y a los requisitos del programa, contempla este tipo de documentación según el caso.
¿Qué debo tener listo antes de hablar con un asesor?
Sus últimas declaraciones de impuestos, formularios 1099, estados de cuenta bancarios recientes, un resumen de ganancias y pérdidas del año y una idea clara de cuánto puede pagar cada mes.
Casa y Seguro está sujeto a calificación y a los requisitos del programa. Este artículo es informativo y no constituye una oferta ni una aprobación de crédito. Un asesor de FFA le explicará las condiciones aplicables a su caso.
