¿Se puede comprar casa con ITIN? Lo que debe saber

Muchas familias hispanas en Estados Unidos trabajan, pagan renta puntualmente y declaran sus impuestos cada año con un ITIN. Aun así, cuando piensan en comprar casa, aparece la misma duda: "¿Tiene ITIN y piensa que por eso no puede avanzar hacia una vivienda?". La respuesta corta es que el ITIN, por sí solo, no cierra la puerta. Algunos prestamistas y programas lo consideran, aunque los requisitos cambian mucho de un caso a otro.

En esta guía le explicamos qué es el ITIN según el IRS, qué suele revisar un prestamista, cómo empezar a construir crédito, qué documentos conviene preparar y cómo protegerse de estafas.

¿Qué es el ITIN?

El ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) es un número de nueve dígitos que emite el IRS a personas que necesitan un número de identificación para fines de impuestos federales, pero que no son elegibles para un número de Seguro Social (SSN).

Según el propio IRS, el ITIN:

• Sirve para cumplir con sus obligaciones de impuestos federales.
• No autoriza a trabajar en Estados Unidos.
• No da ni cambia un estatus migratorio.
• No da derecho a beneficios del Seguro Social.
• No sirve como identificación fuera del sistema de impuestos federales.

Un detalle importante: el IRS indica que un ITIN que no se usa en una declaración de impuestos federal durante tres años consecutivos vence el 31 de diciembre del tercer año. Si el suyo venció, el IRS explica cómo renovarlo. Para dudas sobre impuestos, consulte con un preparador de impuestos calificado.

¿Se puede comprar casa con ITIN?

Sí es posible, pero no con cualquier préstamo. Muchos préstamos hipotecarios tradicionales piden número de Seguro Social, y por eso a muchas familias les han dicho "no" antes de revisar su caso completo. Algunos prestamistas y programas sí consideran a compradores con ITIN, cada uno con sus propios requisitos de ingresos, crédito, pago inicial y documentación.

Por eso vale la pena hacer la pregunta correcta desde el principio: no "¿me aceptan con ITIN?", sino "¿qué necesito mostrar para que revisen mi caso con ITIN?".

Qué suele revisar un prestamista

Cada prestamista tiene sus propias reglas, pero en general la evaluación gira en torno a cuatro preguntas: ¿puede pagar?, ¿ha pagado bien antes?, ¿cuánto aporta? y ¿puede demostrarlo con documentos?

Declaraciones de impuestos presentadas con su ITIN

Para quien tiene ITIN, las declaraciones de impuestos suelen ser la prueba central de ingresos. Un historial de declaraciones presentadas a tiempo, año tras año, muestra estabilidad. Si usted trabaja por su cuenta o recibe formularios 1099, lo que declara ante el IRS es lo que normalmente se toma en cuenta, así que conviene revisar con su preparador que sus declaraciones reflejen bien sus ingresos. Si ese es su caso, lea también nuestra guía sobre comprar casa trabajando por cuenta propia.

Historial de ingresos y trabajo

Además de cuánto gana, el prestamista mira qué tan constante es ese ingreso: cuánto tiempo lleva en el mismo tipo de trabajo, si sus ingresos son estables y si alcanzan para el pago mensual junto con sus otras deudas.

Crédito

El crédito muestra cómo ha manejado sus deudas. Si nunca ha tenido tarjetas o préstamos, puede que no tenga puntaje todavía. Eso no significa que tenga mal crédito, pero sí que conviene empezar a construirlo. Si su puntaje es bajo, en comprar casa con crédito bajo explicamos qué se puede hacer.

Pago inicial, reservas e historial de vivienda

También se revisa cuánto dinero puede aportar al comprar, si le quedarían ahorros después del cierre y cómo ha pagado su vivienda hasta ahora. Recibos o comprobantes de renta pagada a tiempo pueden ayudar a contar esa historia. Sobre el enganche, lea comprar casa sin el 20 % de enganche.

Cómo empezar a construir crédito

La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor (CFPB) describe varias formas de iniciar o reconstruir un historial de crédito:

• Tarjeta de crédito asegurada: usted deja un depósito y puede gastar hasta ese monto.
• Préstamo para crear crédito: lo ofrecen algunos bancos y cooperativas de crédito; usted paga en cuotas pequeñas y el dinero queda como ahorro.
• Tarjetas de tiendas: suelen tener límites bajos.

La CFPB también aclara que las tarjetas de débito y las prepagadas no ayudan a construir crédito. Algunas instituciones aceptan el ITIN para abrir cuentas o solicitar estos productos; pregunte antes de aplicar y confirme que reportan sus pagos a las agencias de crédito. Lo más importante es simple: pagar a tiempo, siempre, y no usar todo el límite disponible.

Documentos que conviene preparar

Tener sus papeles en orden ahorra tiempo y le permite saber rápido qué le falta. Cada prestamista puede pedir cosas distintas, pero esta lista es un buen punto de partida:

1. Carta del IRS con su número ITIN y confirmación de que está vigente.
2. Declaraciones de impuestos de los últimos años, con todos sus anexos.
3. Comprobantes de ingresos: talones de pago, formularios W-2 o 1099, o registros de su negocio.
4. Estados de cuenta bancarios de los últimos meses.
5. Identificación con foto vigente.
6. Historial de renta: contrato de arrendamiento y comprobantes de pagos.
7. Comprobantes de pagos recurrentes (servicios, teléfono, seguro), por si ayudan a mostrar su historial de pagos.
8. Origen del dinero para el pago inicial: si es un regalo de un familiar, pregunte qué documentación se necesita.

Cómo protegerse de estafas

Quien está empezando y tiene dudas sobre sus documentos puede ser blanco fácil. Estas son algunas señales de alerta:

• "Notarios" que ofrecen trámites o asesoría migratoria. En muchos países de América Latina un notario es un abogado, pero en Estados Unidos no lo es. La Comisión Federal de Comercio explica cómo evitar las estafas contra inmigrantes. Comprar casa no requiere que usted haga ningún trámite migratorio, y nadie debe pedirle que lo haga para "calificar".
• Promesas de aprobación garantizada o pedidos de dinero por adelantado solo para "revisar" su caso.
• Instrucciones de pago por correo o mensaje de texto. La CFPB advierte sobre las estafas de cierre, en las que alguien se hace pasar por su agente de bienes raíces o la compañía de título para robar el dinero del pago inicial y los costos de cierre. Antes de enviar dinero, confirme las instrucciones por teléfono con un número que usted ya conozca. Más información en ¿Cuáles son algunos de los tipos más comunes de estafas?
• Presión para firmar rápido o documentos en blanco. Usted tiene derecho a leer, preguntar y entender todo antes de firmar.

Si quiere una orientación independiente y gratuita o de bajo costo, puede buscar una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD con el buscador de la CFPB. También encontrará guías útiles en la sección Comprar una casa de la CFPB.

Casa y Seguro de FFA Financial Group y el ITIN

Casa y Seguro de FFA Financial Group es una alternativa pensada para personas a quienes una hipoteca tradicional se les ha hecho difícil. Le permite elegir una vivienda de acuerdo con su capacidad de pago, con el apoyo de su agente de bienes raíces, y conservar los derechos sobre el valor acumulado (equity). Todo está sujeto a calificación y a los requisitos del programa:

• ITIN: la elegibilidad contempla a ciertos compradores con ITIN.
• Pago inicial: el mínimo puede comenzar desde el 3.5 % del valor de la propiedad.
• Ingresos: las pautas incluyen ingresos por cuenta propia, contratistas 1099 y, según el caso, documentación con estados de cuenta bancarios.
• Crédito: el puntaje mínimo para calificar es 580; ciertos casos por debajo de 580 o sin puntaje pueden evaluarse por excepción. Además del crédito, se revisan ingresos, historial de vivienda, reservas y documentación.

Si todavía está decidiendo si le conviene más seguir rentando, lea ¿rentar o comprar casa?. Y cuando tenga su hogar, piense también en cómo protegerlo: nuestra guía de seguro de vida para familias hispanas explica por dónde empezar.

Preguntas frecuentes

¿Necesito número de Seguro Social para comprar una casa?

No siempre. Muchos préstamos tradicionales lo piden, pero algunos prestamistas y programas consideran a compradores con ITIN. Los requisitos varían según cada caso.

¿El ITIN me da un estatus migratorio o permiso para trabajar?

No. Según el IRS, el ITIN es solo para fines de impuestos federales: no da ni cambia un estatus migratorio y no autoriza a trabajar. Para preguntas migratorias, consulte a un abogado de inmigración o a un representante acreditado.

¿Puedo tener historial de crédito con ITIN?

Algunas instituciones aceptan el ITIN para abrir cuentas y productos de crédito, como tarjetas aseguradas. Pregunte si reportan a las agencias de crédito y pague siempre a tiempo.

¿Cuánto necesito de pago inicial con ITIN?

Depende del prestamista o programa. En Casa y Seguro, el pago inicial mínimo puede comenzar desde el 3.5 % del valor de la propiedad, sujeto a calificación y a los requisitos del programa.

¿Qué hago si mi ITIN está vencido?

El IRS explica cómo renovarlo, normalmente con el formulario W-7. Hable con un preparador de impuestos calificado antes de iniciar el proceso de compra.

Casa y Seguro está sujeto a calificación y a los requisitos del programa. Este artículo es informativo y no constituye una oferta ni una aprobación de crédito. Un asesor de FFA le explicará las condiciones aplicables a su caso.